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ビル管理の仕事とは、ビルという巨大な建物や空間をスムーズに稼働させて、建物の価値を高めることです
ビルは、電力設備、空調設備、給排水設備、機械設備、ボイラーといったさまざまな設備が、複雑に絡み合い稼動しています。
ビル施設管理者は、こういった各装置や各設備の管理・保守を行なうのです。
さらに、電力設備管理においては、高圧電流を、エレベーターや照明、そして各部屋のコンセントなどに変電するために配電盤の操作を行ったり、各計器を監視することによって、異常がないか確認します。
そして、空調設備においては、室内の温度や湿度、換気などを常にコントロールする必要があります。
給排水設備においては、受水槽やポンプ、排水処理に関する管理を行います。
また、ビル施設管理とは、このように単なる保守点検を行なうだけではないのです。
というのも、いかに光熱費を抑えるかといった省エネ設計や、ビルの老朽化に伴う大規模な修繕計画を立案するといったように、多岐にわたっているのです。
ビル管理の主な内容
ビル管理業務は、主に商業やビジネス関連のビルが中心となっています。
しかし、中にはホテルや大学といった施設のビル管理を行なう場合もあります。
まず、電力設備管理においては、ビルは数千～数万ボルトという高圧電流を受電していますから、エレベーターや照明、そして各部屋のコンセント等に必要な量を分配します。
ショートや漏電が発生すると危険ですから、変電装置等の電気設備を正確に操作し、電力計・電圧計・電流計を監視することで安全を守ります。
また、空調設備管理とは、室内の温度、湿度、さらに換気などを管理しながら、冷暖房機の運転をコントロールします。
そして、冷暖房効率を上げるために、フィルターを掃除するといった細かな業務も求められます。
給排水設備管理においては、受水槽・高置水槽といった貯水槽や、ポンプ、排水の処理に関する管理・点検・保守を行います。
貯水槽は藻の発生を防ぐ、定期的な清掃が必要となりますから、外部清掃業者の手配も行うといったこともあるようです。
機械設備管理は、エレベーターや自動ドア、エスカレーター等の機械設備の点検・保守を行い、さらに定期メンテナンスでは各メーカーへ依頼をします。
またボイラー管理も必要になってきます。
これは、空調・ポンプ・熱湯給水といったビル内の様々な機器は、ボイラーで得た動力によって動いています。
ですから、大きなビルには巨大なボイラーがあり、かなりの高温で動作させているので、常に安全で正常に稼働させる必要があります。
そして、ビル管理には、巡回点検や定期点検もあります。
これは、建物を巡回して、損壊・消耗・老朽化している箇所をチェックするのです。
ビル管理には、コスト削減や修繕計画もあり、ビル管理会社には、省エネによるコスト削減をどれだけ実現できるかが、大きく求められるところではないでしょうか。
ビル管理は責任ある業務
ビジネスビルや商業ビルにおいて、利用者が快適に過ごすことができるのは、常にビル管理に従事している人達がいるおかげでしょう。
そして、ビル管理のプロとは、経験を積むことで、職人的な勘が磨かれていくようです。
例えば、ボイラー室で異常がある場合は、事前に音がおかしい、変な臭いがする、温度が高い、といたようなことを感じるそうです。
ビル管理においては、例えば、暖房の調子がおかしいといったトラブルにおいては、まずは原因究明からはじめます。
仮説を立て、1つ1つ原因と思われる箇所をチェックして、主因を絞り込んでいくといったことを行なうのです。
頻繁にあることではありませんが、排水溝の異臭や、警報発動、さらには防火シャッターの誤作動、そして事故など、思いもよらないアクシデントが起こることもあります。
ビル管理会社には、常住スタッフと協力して、ビル利用者の誘導やトラブル原因究明、そして外部業者の手配などを、同時に手際よく進めることが求められます。
ビル管理とは、チームワークや的確な判断が求められ、さらに、混乱や被害を最小限に食い止めるといった責任も求められる業務なのです。